האם קיים הבדל בין מחיר לבין שווי כשמדובר על עסקת נדל"ן? רוני רווח שמאי מקרקעין מומחה מגיע לעשות לכם קצת סדר במונחים.
"אתה עובד עם הבנקים? כי השמאים של הבנק תמיד מעריכים נמוך את שווי הבתים"… אני לא יכול לתאר לכם כמה פעמים בשבוע אני שומע את המשפט הזה. הדעה הרווחת לגבי שמאי הבנקים, לפיה הם מפחיתים משווי הנכס רק כי הבנק מנחה אותם או סתם "כי בא להם" לא יכולה להיות רחוקה יותר מהאמת.
כאשר אדם מעוניין לרכוש נכס (בית, דירה, חנות, משרד וכד'), מקובל לחשוב שמדובר בעסקה גדולה אך יחסית פשוטה בין מוכר מרצון לקונה מרצון, כאשר המוצר ידוע ומובן לשניהם. הרוכש הפוטנציאלי ינהל משא ומתן עם המוכר על גובה העסקה, ולאחר שיגיעו להסכמות ביניהם, ניתן יהיה להחליף טיוטות בין עורכי הדין.
את אותו שלב של משא ומתן ינהל הרוכש הפוטנציאלי עם הכלים המוגבלים העומדים לרשותו כאדם שאיננו בעל מקצוע בתחום הנדל"ן, וסביר כי יתייחס לעסקאות לגבי נכסים בסביבה, למצבו הפיזי של הנכס, ולרמת ההשקעה הצפויה בו. את כל אלה ישקלל הרוכש לסכום אותו יהיה מוכן לשלם, או במילים אחרות – "מחיר הנכס".
בפועל, עסקת מקרקעין תלויה בהיבטים נוספים אשר עשויים להשפיע על מחיר הנכס שנקבע ע"י אותו רוכש פוטנציאלי. מרבית הרוכשים יחסכו את הבדיקות הנחוצות בכדי להימנע מהוצאות מרובות, ולמרבה הצער עלולים להתמודד עם ההשלכות בשלב מאוחר יותר.
את הבדיקות העיקריות שיש לבצע טרם ביצוע העסקה מבצע שמאי מקרקעין, אשר בוחן את הנכס, וכן את מצבו התכנוני והמשפטי, כאשר ממצא חריג בכל אחת מהבדיקות שיבצע עשויה להשפיע על המחיר ולקבוע סכום ראוי חדש לתשלום עבור הנכס, או במילים אחרות – "שווי הנכס".
במסגרת הבדיקה התכנונית יסקור השמאי את רשימת תכניות בנין העיר החלות על הנכס וסביבתו, ואלה ילמדו אותו לגבי ייעוד הקרקע, זכויות הבניה והוראות הבניה החלות על המקרקעין, כלומר מה מותר לבנות, כמה מותר לבנות, ואיך מותר לבנות. שלב נוסף בבדיקה התכנונית הוא סקירה של תיק הבנין של הנכס והתאמת הבינוי הקיים לתכנית היתר הבניה. חריגות או אי התאמות כלשהן לתכנית ההיתר מחייבות התייחסות של השמאי בבואו לקבוע את שווי הנכס.
במסגרת הבדיקה המשפטית יבדוק השמאי את הרישום המשפטי של הנכס, לרבות היכן רשומות הזכויות (בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל, בחברה המשכנת וכד'), כיצד נרשמו הזכויות ובאילו זכויות כלל מדובר. הבדיקה המשפטית נערכת ביחס למסמכים המשפטיים הרלוונטיים, לרבות תשריטים משפטיים כגון תשריט בית משותף או תשריט מכר.
כמובן שגם במסגרת הבדיקות המשפטיות, אי התאמה או אפילו הערה חריגה בנסח טאבו עלולים להביא להפחתה בשווי הנכס אותו יקבע השמאי.
הבדיקות הללו, ועוד רבות אחרות, מבוצעות ע"י שמאי מקרקעין מאחר והוא בעל המקצוע היחיד שהוכשר לבחון את כלל האלמנטים של נכס מקרקעין, בניגוד לעורך הדין העוסק בפן המשפטי או האדריכל/המתכנן העוסק בפן התכנוני או המתווך העוסק בעיקר בעניין מחיר העסקה ויצירת השידוך בין הצדדים.
ומה לגבי שמאי הבנק? הם בסך הכל עושים מה שמצופה מכל שמאי לעשות, וזה להתייחס לשווי הנכס ולא למחיר העסקה. בניגוד לשמאי בשוק החופשי, שמאי הבנק כפופים להוראות והנחיות הבנק וייתכן לעיתים כי הנחיות אלה כוללות בקשה להתייחסות זהירה לגבי נכסים מסויימים העשויים להיות בעלי "סיכון". הרעיון מאחורי זה נובע מהעובדה שאי עמידה בהחזר ההלוואה מחייבת את הבנק להיכנס בנעלי בעל הנכס ולמכור אותו בהליך של כינוס נכסים, ואם מדובר בנכס "בעייתי" הוא עלול להימכר במחיר נמוך או לחילופין להימכר אחרי תקופה ממושכת. הבנק מבחינתו מעוניין לדעת שלכל הפחות ניתן יהיה לפרוע את יתרת ההלוואה של החייב ועל כן כבר בעת קביעת השווי טרם נטילת ההלוואה, מתבקש השמאי לשים לב "למוקשים" בנכס.
עומדים לרכוש נכס? לא חוסכים ומזמינים שמאי מקרקעין לביצוע הערכת שווי נכס מלאה בטרם תחתמו על חוזה. זה חשוב וזה יכול לחסוך לכם המון כסף וכאב לב.
פנו כבר היום למשרדנו לקבלת הצעת מחיר וייעוץ ראשוני ללא עלות.
