במקרה שכזה, גם במידה ויש הסכמה בין היורשים לגבי שווי הדירה, מומלץ להזמין חוות דעת של שמאי מקרקעין אשר יבחן את כל מרכיבי הנכס ויקבע את שוויו. במידת הצורך יש לשקול הזמנת חוות דעת הכוללת התייחסות נוספת למיסים ותשלומים הצפויים בעת מכירה.
כמובן. יש להעביר בהקדם את שומת הועדה המקומית והדרישה לתשלום לשמאי מקרקעין מטעמכם אשר יבחן את דרישת הועדה ובמידת הצורך יגיש חוות דעת נגדית. בהמשך התהליך יופנו השמאים משני הצדדים לשמאי מכריע אשר יערוך שומה משלו ויקבל החלטה אשר תחייב את שני הצדדים. במרבית המקרים ניתן לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. יצוין כי מדובר בתהליך מוגבל בזמן, ולכן אם קיבלתם דרישה לתשלום יש לפנות בהקדם לשמאי מטעמכם.
בהחלט כן. גם אם אין לכם צורך במשכנתא ואפילו אם אין לכם ויכוח לגבי המחיר בעסקה, חשוב מאוד להזמין שמאי מקרקעין טרם ביצוע העסקה על מנת לקבל חוות דעת לגבי מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס, לרבות התאמה להיתר, שימושים, התאמה לרישום המשפטי ועוד. יצוין כי גם במידה ואתם זקוקים למשכנתא, מומלץ שלא להזמין שמאי לאחר ביצוע העסקה, אלא להזמין "שמאות מוקדמת" משמאי העובד עם בנק המשכנתאות, בכדי למנוע תקלות כאשר כבר לא ניתן לתקן.
עפ"י הוראות חוק מיסוי מקרקעין, באפשרותכם לבצע פיצול רעיוני בין שווי בית המגורים (ללא הזכויות) לבין מרכיב זכויות הבניה. בגין החלק המיוחס לשווי זכויות הבניה ייתכן ותיאלצו לשלם מס שבח מקרקעין. לשם כך נדרשת חוות דעת הכוללת תחשיב המתייחס לכלל מרכיבי העסקה ובעלי הזכויות.
יש להעביר העתק מהסכם הרכישה והנספחים הרלוונטיים לשמאי מקרקעין אשר יבחן את המועדים שסוכמו בין הצדדים למסירת הדירה, ובמידת הצורך יכין חוות דעת הכוללת התייחסות לדמי שכירות ראויים בגין התקופה בה מחויב הקבלן עפ"י חוק לפצות את הדיירים.
ניתן להזמין חוות דעת של שמאי מקרקעין אשר תביא בחשבון את היקף ההשקעות שבוצעו בבית המגורים, וחוות דעתו תוכל לשמש כתחליף לקבלות שאבדו. חשוב לדעת כי הכלים העומדים לרשות השמאי במקרים כאלו מוגבלים בשל חלוף הזמן והמידע החסר, וכן ייתכן כי חלק מההשקעות לא יתקבלו בסופו של דבר ע"י רשויות המס, אולם בכל מקרה תעדיפו חוות דעת הכוללת התייחסות לעלויות הבניה והשיפוץ מאשר תשלום מס שבח מקרקעין מלא.
הפרשים בשטחים עשויים להתקיים בהתאם לשיטות חישוב שונות. החישוב בטאבו לרוב מתייחס לשטח הדירה "נטו", בעוד אחרים מבצעים חישובי "ברוטו" הכוללים קירות חיצוניים ולעיתים גם חלק יחסי ברכוש המשותף.
בעת חישוב שווי הדירה במקומות בהם מקובל חישוב לפי מ"ר (בעיקר במרכז הארץ), יש לפעול בהתאם לשיטת חישוב השטח המקובלת באיזור, ובכל מקרה להתאים את שיטת החישוב לנתוני ההשוואה שברשותנו. מה שנקרא – להשוות תפוחים לתפוחים. במרבית ערי המרכז מקובל לבצע חישוב עפ"י שטח "קונטור" או שטח "פלדלת" (שטח הדירה בתוספת קירות חיצוניים ומחצית שטח הקירות המשותפים).
אישור זכויות הינו המסמך המקביל לנסח טאבו ברשות מקרקעי ישראל. מדובר למעשה בתעודת הזהות של הנכס ובו מצויינים פרטי הנכס ופרטי בעלי הזכויות, הערות ופרטים בנוגע לזכויות החכירה בנכס ועוד. חוזה החכירה הינו מסמך מפורט הכולל את כל תנאי ההסכם בין החוכרים לבין רשות מקרקעי ישראל, לרבות פרטי הרישום, קיבולת הבניה, יעוד הקרקע, מטרת החכירה, תנאים מיוחדים ועוד. המסמכים דרושים לצורך ביצוע זיהוי ואימות פרטי הרישום.
חניה פרטית מהווה למעשה הצמדה לדירת מגורים ספציפית. במידה והנכס רשום בפנקס הבתים המשותפים, הצמדת החניה תהיה מצויינת בנסח הטאבו (לרוב נרשמת כחניה או קרקע). יחד עם זאת לא ניתן לדעת את מיקומה הספציפי מבלי להוציא את מסמכי הבית המשותף הכוללים תשריט של כל חלקי המבנה (ניתן להפיקו באינטרנט בתשלום). במידה והנכס איננו רשום בפנקס הבתים המשותפים, הוכחת זכות קניינית על מקום חניה יתאפשר באמצעות אישור זכויות הכולל תשריט או לחילופין באמצעות תשריט המצורף להסכם הרכישה, ולעיתים אף לשרשור של מספר הסכמים קודמים.
