מס שבח הינו מס המוטל בגין השבח (הרווח) שנוצר בין מועד הרכישה של נכס לבין מועד המכירה. אם לדוגמא רכשתם דירת מגורים ב-1,000,000 ₪ ולאחר מספר שנים מכרתם אותה ב-1,500,000 ₪, הרי שנוצר שבח של 500,000 ₪ עליו יוטל המס.
לעיתים, בית המגורים הנמכר כולל מרכיב של זכויות בניה נוספות ובלתי מנוצלות, עליהן חל חישוב מס שבח נפרד.
סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר "פיצול רעיוני-אנכי" במסגרתו מחושב שווי בית המגורים ללא זכויות הבניה הנוספות, כאשר יתרת התמורה בעסקה מיוחסת לשווי הזכויות הנוספות.
חישוב המס עבור החלק המיוחס לבית המגורים מבוצע בחישוב ליניארי עפ"י הוראות החוק, ואילו החלק המיוחס לזכויות הבניה מחושב בחישוב רגיל (לא ליניארי) בהתאם לחלק היחסי בשווי הנכס. חשוב לזכור כי במידה וזכויות הבניה היו קיימות כבר במועד הרכישה המקורי, בעת החישוב יש לפצל גם את שווי הרכישה בהתאם לאותו חלק יחסי. לשם הדגמה, אם בית מגורים נרכש תמורת 1,000,000 ₪ ונמכר לאחר מספר שנים תמורת 1,800,000 ₪, שמתוכם יוחסו כ-450,000 ₪ למרכיב זכויות הבניה (כ-25%), יבוצע חישוב כדלקמן: בגין מרכיב בית המגורים (1,350,000 ₪) יבוצע חישוב ליניארי. בגין מרכיב זכויות הבניה יבוצע חישוב רגיל (לא ליניארי) כאשר שווי הרכישה יחושב לפי 250,000 ₪ (כ-25% ממחיר הרכישה, שהינו אותו חלק יחסי המיוחס למרכיב זכויות הבניה במכירה). כלומר רכישה ב-250,000 ₪ ומכירה ב-450,000 ₪.
יש לציין כי ניתן לקבל פטור בגובה כפל שווי בית המגורים (ללא זכויות הבניה) ועד לתקרת הפטור הקבועה בחוק במועד המכירה.
חישוב המס בפועל הינו מורכב ומשתנה בהתאם לנתוני הנכס ובעלי הזכויות. בנוסף ניתן לקזז מהשבח גם הוצאות הניתנות בקיזוז כגון היטל השבחה, השקעות שבוצעו בנכס ועוד.
לסיכום, אם יש ברשותכם נכס, מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע טרם ביצוע עסקת מכירה, על מנת לאמוד את התמורה שתישאר לכם ביד לאחר תשלום כל המיסים, במיוחד כאשר ישנן זכויות בניה נוספות. משרדנו מבצע שומות פיצול בהתאם להוראות סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין המאפשרות לכם חיסכון של עשרות, ולעיתים אף מאות אלפי שקלים בתשלומי מיסים.
צרו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ ראשוני ללא תשלום.
